房子與大宗 | 低頻與高頻數據共振 地產(chǎn)相關(guān)商品偏弱還要持續多久？
2024-03-19
市場(chǎng)基于弱現實(shí)形成地產(chǎn)弱預期，帶動(dòng)地產(chǎn)相關(guān)商品下跌，特別是地產(chǎn)前端商品表現為明顯的下跌走勢，當數據公布之后，符合預期，但也完成了預期到現實(shí)的回歸，疊加生產(chǎn)端的“自救”行為，后續價(jià)格或不再偏弱。進(jìn)入到2024年之后，地產(chǎn)相關(guān)商品即陷入“預期與現實(shí)”共振的戴維斯雙殺格局，價(jià)格出現明顯下跌。主要產(chǎn)品中，水泥，減水劑價(jià)格處于17年以來(lái)的低位水平；螺紋鋼處于近4年的低位水平。從地產(chǎn)相關(guān)商品產(chǎn)品價(jià)格的走勢分析，地產(chǎn)前端商品與地產(chǎn)后端商品走勢繼續分化。螺紋鋼，水泥，減水劑等地產(chǎn)前端商品受開(kāi)工端表現影響價(jià)格呈探底姿態(tài)而地產(chǎn)后端商品則延續回暖趨勢，價(jià)格相對穩定。1-2月份地產(chǎn)數據對相關(guān)產(chǎn)品的傳導影響地產(chǎn)前端研究主要看的數據是新開(kāi)工面積以及在投資端到位資金的變化。統計局公布數據顯示，1-2月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11842億元，按照可比口徑計算同比下降9.0%，其中住宅投資下降9.7%，高于全部地產(chǎn)降速0.7個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積9429萬(wàn)平方米，下降29.7%。其中，住宅新開(kāi)工面積6796萬(wàn)平方米，下降30.6%。從投資數據看，隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的逐步改善，企業(yè)投資意愿在回升，2024年1月份投資按照可比口徑計算，降速為9%，較2023年12月下降0.6pct，降速高于2023年1-8月份投資增速。與投資數據相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.1%，為2023年以來(lái)的最差數據。從結構看，定金及預收款和個(gè)人按揭貸款降幅要明顯高于到位資金，表征居民端購房意愿依舊較差。從到位資金結構上看，企業(yè)自籌資金占比顯著(zhù)增加，來(lái)自國內貸款占比增加至19.42%，較2023年增加近7個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比略有增加，變動(dòng)不大；定金及預收款，個(gè)人按揭貸款占比總體在下降，這表征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造血功能依舊未完全恢復，但很顯著(zhù)的是外部融資環(huán)境有明顯改觀(guān)，后續隨著(zhù)白名單繼續擴容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或逐步恢復活力。表征地產(chǎn)前端的開(kāi)發(fā)與資金狀況能夠直接反映當下房地產(chǎn)相關(guān)商品的需求，偏弱的事實(shí)是體感不佳的主要原因，而預期偏弱的問(wèn)題更是雪上加霜，現實(shí)與預期的戴維斯雙殺狀態(tài)是水泥，螺紋鋼，減水劑等地產(chǎn)前端商品價(jià)格下跌的主要原因。統計局公布的房屋竣工面積10395萬(wàn)平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面積7694萬(wàn)平方米，下降20.2%。在過(guò)去的2023年，房地產(chǎn)竣工面積保持相對較高的水平，這與保交樓的政策有關(guān)，這也帶動(dòng)了地產(chǎn)后端相關(guān)商品的需求，玻璃價(jià)格一直保持相對較強的走勢，春節后玻璃價(jià)格亦出現較為明顯的下跌行情，玻璃市場(chǎng)的需求是有支撐的，但由于黑色系產(chǎn)品下跌明顯，玻璃亦受到影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者行為與預期根據統計局公布數據，1-2月份，新建商品房銷(xiāo)售面積11369萬(wàn)平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降24.8%。新建商品房銷(xiāo)售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降32.7%。從銷(xiāo)售端看，銷(xiāo)售面積同比下降幅度自2023年2月份之后即開(kāi)始負增長(cháng)，2024年1-2月份數據降幅為2023年以來(lái)的最低水平，商品房銷(xiāo)售額為2022年7月份以來(lái)的最低水平。銷(xiāo)售數據不佳反映的是購房者購房意愿較差，反映到長(cháng)周期上看居民杠桿走平，疫情對居民資產(chǎn)負債表形成沖擊，2020年居民部門(mén)的杠桿率達到62.3%，隨后基本持平而不再上升，反映居民消費信心不足、預防性?xún)π顑A向加速上升，是疫情后“疤痕效應”的具體體現。從2月末的庫存數據上看，商品房待售面積為75969萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)15.9%，其中住宅待售面積增長(cháng)23.8%。當前房地產(chǎn)待售面積已經(jīng)增加至75969萬(wàn)平方米，該數據已經(jīng)是有該項統計數據以來(lái)的最高水平。庫存壓力增加代表著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占壓增加，這一點(diǎn)也能夠從房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)到位資金中定金及預收款，個(gè)人按揭貸款兩項數據下降看出房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力。購房者持幣觀(guān)望，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲得足夠的自己支撐下一步動(dòng)作；房地產(chǎn)企業(yè)待售面積增加，庫存壓力增加，資金壓力進(jìn)一步放大；房地產(chǎn)企業(yè)可以動(dòng)用的資金不足，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的意愿不足，買(mǎi)地熱情不高；房地產(chǎn)企業(yè)不買(mǎi)地，地方政府土地財政無(wú)法持續，債務(wù)壓力增加，化債壓力下，受限于國家層面政策，地方政府擴表能力不足。消費者—房企產(chǎn)企業(yè)—地方政府目前已經(jīng)形成下降螺旋，需要另一方力量介入以解決當前所面臨的困局。2024年兩會(huì )中提出，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！薄斑m應新型城鎮化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關(guān)基礎性制度，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?！薄叭蠊こ獭痹?024年重要的是落地執行，或是可行的第四方力量。進(jìn)入2024年房地產(chǎn)相關(guān)商品的偏弱走勢是基于宏觀(guān)數據空檔期高頻數據產(chǎn)生的預期所致，1-2月份數據發(fā)布后，數據符合預期，但商品價(jià)格已經(jīng)不在繼續下跌，市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)重新回歸對未來(lái)的市場(chǎng)的預期，金三銀四依舊是需求旺季，相關(guān)商品需求會(huì )逐步回暖，地產(chǎn)相關(guān)商品或迎來(lái)修正下跌最好的時(shí)機。
